공동저당 후 다시 지은 건물, 경매만으로 법정지상권이 생길까
공동저당 설정 뒤 기존 건물을 철거하고 신축했다면 경매로 토지와 건물의 소유자가 달라져도 법정지상권은 원칙적으로 성립하지 않습니다. 자료가 제시한 예외적 사정도 함께 살펴봅니다.
공동저당권을 설정한 뒤 담보로 잡힌 기존 건물을 철거하고 새 건물을 지었다면, 이후 경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라져도 그 사실만으로 새 건물에 법정지상권이 생기지는 않습니다.
다만 신축 건물의 소유자가 토지 소유자와 같고, 토지 저당권자에게 신축 건물에도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주는 등 특별한 사정이 있으면 달리 판단될 수 있습니다.
판단의 출발점은 저당권 설정 당시입니다
법정지상권의 기본 요건으로는 저당권을 설정할 때 건물이 존재하고, 토지와 건물이 같은 사람 소유이며, 저당권 설정 후 경매로 토지와 건물의 소유자가 달라지는 점이 제시됩니다. 따라서 먼저 살펴볼 것은 경매 뒤의 소유 관계뿐 아니라 저당권 설정 당시 어떤 건물이 토지와 함께 담보로 제공됐는지입니다.
기존 건물이 철거된 뒤 세워진 건물은 공동저당 설정 당시의 건물과 구별됩니다.
이 경우 경매로 토지와 새 건물의 소유자가 나뉘었다는 사정만으로 새 건물을 위한 법정지상권을 인정하지 않는 것이 원칙입니다. 예외로 언급된 사정도 단순히 새 건물이 있다는 데 그치지 않고, 토지 소유자와 신축 건물 소유자가 같았는지, 토지 저당권자에게 같은 순위의 공동저당권을 설정했는지를 포함합니다.
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확인할 사실을 구분합니다
경매 후 건물 철거 요구를 받았다면, 우선 공동저당 설정 시점의 건물과 이후 신축 건물을 구분해 살펴야 합니다.
이어 토지와 각 건물의 소유 관계, 신축 건물에 토지 저당권자 앞으로 같은 순위의 공동저당권이 설정됐는지 확인해야 합니다.
이 항목들은 안내 자료가 제시한 원칙과 예외를 판단할 때 필요한 사실입니다.
해당 자료는 법정지상권의 성립 시점을 매수인이 매각대금을 지급한 때라고 설명하며, 성립 자체에는 등기가 필요하지 않다고 안내합니다. 다만 이 설명은 공동저당 뒤 신축한 건물에 관한 위 원칙을 자동으로 바꾸지 않습니다.
자주 묻는 질문
경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라지면 권리가 생기나요?
그 사실만으로는 신축 건물을 위한 법정지상권이 성립하지 않습니다. 공동저당 설정 후 기존 건물을 철거하고 새로 지은 경우에는 자료가 제시한 예외적 사정이 있는지 함께 살펴야 합니다.
어떤 사정이 예외로 제시되나요?
신축 건물 소유자가 토지 소유자와 같고, 토지 저당권자에게 신축 건물에도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주는 경우 등이 제시됩니다.