공동저당 뒤 새 건물을 지었다면, 경매 후 법정지상권은 자동으로 생길까

공동저당권을 설정할 당시 있던 건물을 철거하고 새로 지었다면, 이후 경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 갈려도 새 건물에 법정지상권이 자동으로 생기지는 않습니다. 예외 판단에는 두 가지 사정을 함께 봅니다.

새 건물의 소유자가 토지 소유자와 동일해야 하며, 토지 저당권자는 신축 건물에도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정받아야 합니다. 이와 같은 특별한 사정이 인정되는 경우에는 법정지상권 성립 여부를 달리 판단할 수 있습니다.

판단의 출발점은 저당권 설정 당시입니다

법정지상권의 일반적인 성립 요건으로는 저당권 설정 당시 건물이 존재하고 토지와 건물이 동일인의 소유였으며, 저당권이 설정된 뒤 경매로 토지와 건물의 소유자가 달라지는 경우가 제시됩니다.

그러나 공동저당 설정 뒤 기존 건물이 철거되고 새 건물이 들어선 사안에서는, 경매로 소유자가 달라졌다는 사실만으로 신축 건물에 권리가 인정되는 것은 아닙니다.

따라서 확인할 때는 경매 뒤 소유자가 나뉘었는지만 볼 것이 아니라, 공동저당권 설정 당시의 건물과 나중에 지은 건물을 구분해야 합니다.

안내된 예외적 사정은 신축 건물 소유자와 토지 소유자가 같고, 토지 저당권자에게 신축 건물에도 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주는 경우 등입니다.

이 설명은 특정 사건의 결론을 대신하지 않으며, 실제 사정에 따라 적용 여부를 살펴야 합니다.

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자주 묻는 질문

공동저당 설정 시점의 건물은 왜 따져야 하나요?

법정지상권의 성립 요건에는 저당권을 설정할 때 건물이 존재하고 토지와 건물이 동일인의 소유였는지가 포함됩니다. 기존 건물을 철거한 뒤 지은 건물은 설정 당시의 건물과 구별해 살펴야 합니다.

법정지상권은 언제 성립하며 등기가 필요한가요?

제공 자료는 매수인이 매각대금을 지급한 때 법정지상권이 성립한다고 설명합니다. 법률에 따른 물권변동이므로 성립 자체에는 등기가 필요하지 않지만, 다른 사람에게 권리를 처분하려면 먼저 자기 명의로 지상권설정등기를 해야 합니다.

참고 자료

• 담보물권 < 공인중개사 1